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Guten Morgen, liebe Leserin, lieber Leser,
es gibt im Leben allerlei Faustformeln, an denen man sich orientieren kann. Große Entscheidungen nicht treffen, wenn man müde oder wütend ist. Alles, was weniger als zwei Minuten dauert, sofort erledigen. Fünf Portionen Obst und Gemüse am Tag essen. Oder auch: Nicht mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete ausgeben. Nun ja, mit der Vitaminzufuhr komme ich klar, aber dass ich 4.500 Euro netto verdienen würde, wäre mir jetzt neu. Meinem Vermieter muss ich trotzdem jeden Monat 1.350 Euro überweisen.
Auch vielen anderen geht es so: Insgesamt reißt jeder dritte Mieterhaushalt in Deutschland die 30-Prozent-Marke und gilt damit als überlastet. Ist der Verdienst vergleichsweise hoch, lässt sich vom restlichen Geld trotzdem noch ordentlich leben. Je kleiner der Kuchen ist, der verteilt werden kann, desto prekärer wird es jedoch. Im unteren Einkommensdrittel liegt die Wohnkostenbelastung im Schnitt schon bei 48 Prozent. Bei den einkommensschwächsten zehn Prozent fließen sogar 60 Prozent des Geldes in die Miete.
In Berlin hat dieses Problem kürzlich eine Wahl entschieden. Die Linke wurde erstmals stärkste Kraft im Abgeordnetenhaus und sie wurde es mit der Ankündigung, rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne in Gemeineigentum zu überführen. Plakativer formuliert: mit der Forderung nach Enteignung von Firmen wie Deutsche Wohnen und Vonovia. Ob sie diesen Plan tatsächlich durchziehen kann, ist fraglich. Er könnte schon daran scheitern, dass die Linke es nicht hinbekommt, Grüne und SPD für eine gemeinsame Regierung zu gewinnen.
Die Bundesregierung hat trotzdem schon Schnappatmung. Innenminister Alexander Dobrindt bereitet gerade ein Gesetz vor, das Vergesellschaftungen verhindern soll. Ob das verfassungsrechtlich zulässig wäre, ist allerdings strittig. Ganz anders übrigens als eine mögliche Vergesellschaftung selbst, die in Artikel 15 des Grundgesetzes ausdrücklich vorgesehen ist. „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden“, heißt es dort. Die Frage ist nur: Würde Vergesellschaftung wirklich gegen hohe Mieten helfen?
Banner mit der Aufschrift „Wohnraum ist keine Ware“ in Berlin-Friedrichshain: Im Wahlkreis der Autorin haben 46,9 Prozent die Linke gewählt. (Quelle: Christine Holthoff)
Die Antwort ist wie so oft komplexer, als es Befürworter und Gegner suggerieren. Nach aktuellem Forschungsstand gilt: Ja, sie kann helfen, bezahlbare Mieten zu sichern und nebenbei zu mehr sozialer Durchmischung beitragen. Aber dafür darf einerseits die Entschädigung an die Konzerne laut einer Studie im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung nicht so hoch ausfallen, dass Berlin in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Andererseits darf der Wohnungsneubau nicht unter den Plänen leiden. Denn Vergesellschaftung mag zwar Bestandsmieter direkt entlasten und auch den allgemeinen Mietspiegel dämpfen, sie ändert aber nichts daran, dass es schlicht zu wenig Wohnungen gibt.
Dass der Neubau leiden würde, halten Ökonomen jedoch für wahrscheinlich. Schon die Debatte über Vergesellschaftung hat laut Ifo-Institut dazu geführt, dass in Berlin seit dem Volksentscheid von 2021 weniger gebaut und saniert wurde. Die Kollegen vom Kiel Institut für Weltwirtschaft kommen zudem zu dem Schluss, dass Neubau den Mietanstieg grundsätzlich besser bremst als Vergesellschaftung. Würde man sich die gut 20 Milliarden Euro an Entschädigungen für die Wohnungskonzerne sparen und das Geld stattdessen in den Neubau investieren, könnten laut Modellrechnung bis zu 71.000 Wohnungen entstehen. Dadurch könnten die Angebotsmieten bis 2045 bis zu 8,7 Prozent niedriger ausfallen, als es ohne diese Investitionen zu erwarten wäre.
Die Mieten für neue Wohnungen sind zwar in der Regel deutlich teurer als der Bestand, doch ein größeres Angebot bringt Bewegung in den Markt. Zieht ein Haushalt mit höherem Einkommen in einen teureren Neubau, wird dessen bisherige, meist günstigere Wohnung im Bestand frei. Dadurch rücken andere Mieter nach, was die Nachfrage und den Preisdruck im mittleren und unteren Segment verringert. Vollständig entlastet dieser Effekt aber nicht: In angespannten Märkten heben Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung oft an, sodass die frei werdende Wohnung für die Nachrücker nicht mehr günstig ist. Studien zeigen zudem, dass der Effekt die unteren Einkommensgruppen häufig gar nicht erreicht.
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Immerhin kann ein größeres Angebot den sogenannten Lock-in-Effekt mildern: Viele Menschen verharren derzeit in ihren eigentlich zu großen Bestandswohnungen, weil ein Umzug aufgrund des Wohnungsmangels teurer wäre. Sie sind sozusagen in ihrer bisherigen Lage gefangen – auf Englisch: „locked in“. Ein Problem, das übrigens auch der Wirtschaft schadet, wenn Arbeitnehmer Jobangebote ausschlagen, weil sie am Standort des Unternehmens keine bezahlbare Wohnung finden. Dass Instrumente wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze hier gegensteuern, ist unter Ökonomen allerdings umstritten: Sie schützen Bestandsmieter, vergrößern aber zugleich den Abstand zu den Neuvertragsmieten – und können den Lock-in-Effekt so sogar verstärken.
„Einfach mal mehr bauen“ ist aber eben auch alles andere als einfach. Denn Bauen ist teuer geworden. Ein Neubau kostet im Schnitt 37 Prozent mehr als 2021, weil die Kosten für Material und Energie gestiegen sind. Zusätzlich sind Kredite inzwischen deutlich teurer als noch vor ein paar Jahren. Damit sich die Investition noch lohnt, setzen private Entwickler und Fonds stärker auf Wohnungen, für die sie 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangen können. Die Investitionsbank Berlin stellt in ihrem aktuellen Wohnungsmarktbarometer tatsächlich ein Überangebot in diesem Preissegment fest. Wohnungssuchende mit mittlerem oder geringem Budget konkurrieren hingegen weiter um zu wenige Angebote.
Müssen sich die deutschen Großstädter und Haushalte in wirtschaftsstarken Ballungsräumen also damit abfinden, dass sie ihr Geld mehr zum Wohnen als zum Leben ausgeben? Noch würde ich die Hoffnung nicht aufgeben. Zwar ist ein Anti-Vergesellschaftungsgesetz der Bundesregierung noch keine eigene Idee für günstigere Mieten. Der sogenannte Bau-Turbo, der Planungsverfahren beschleunigt, und das Vorhaben einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft, die serielles Bauen fördern soll, sind aber zumindest mal ein Anfang. Auch die geplante Einführung des Gebäudetyp E (wie „einfach“), bei dem weniger Normen etwa für Haustechnik oder Schallschutz beachtet werden müssen, dürfte niedrigere Baukosten und damit niedrigere Einstiegsmieten ermöglichen.
Vielleicht ist das am Ende die wenig befriedigende, aber ehrliche Antwort auf die Frage, was gegen zu hohe Mieten hilft: keine einzelne große Maßnahme wie eine Vergesellschaftung, sondern viele kleinere Stellschrauben, die Bauen schneller, günstiger und damit wieder breiter möglich machen. Eine zaghafte Trendwende zeichnet sich in der Baubranche bereits ab: Von Januar bis Juli 2026 wurden deutschlandweit 148.800 Wohnungen genehmigt – 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das reicht noch nicht für Euphorie, aber für vorsichtigen Optimismus.
